اسپانیا یکی از کشورهای محبوب در اروپا برای خرید ملک است و هر ساله هزاران نفر از سراسر جهان تصمیم به سرمایه‌گذاری در بازار املاک این کشور می‌گیرند. این کشور با داشتن مناظر زیبا، آب و هوای معتدل، و سبک زندگی مطلوب، مقصدی عالی برای خرید خانه یا سرمایه‌گذاری است. اما برای خرید ملک در اسپانیا، لازم است که با فرآیندها و شرایط مختلف آشنا باشید تا بتوانید تصمیم‌گیری مناسبی داشته باشید. در این مقاله به بررسی نکات مهم و مراحل خرید ملک در اسپانیا خواهیم پرداخت.
شرایط خرید ملک در اسپانیا
خرید ملک در اسپانیا برای اتباع خارجی کاملاً قانونی و قابل انجام است. در واقع، اسپانیا یکی از کشورهای اروپایی است که کمترین محدودیت را برای خریداران خارجی در بازار املاک دارد. در ادامه مهم‌ترین شرایط عمومی خرید ملک در این کشور را می‌خوانید:
- تابعیت خریدار مهم نیست: اتباع همه کشورها (چه عضو اتحادیه اروپا و چه غیر آن) مجاز به خرید ملک در اسپانیا هستند.
- دریافت شماره شناسایی اتباع خارجی (NIE): این شماره برای انجام هرگونه فعالیت مالی و حقوقی در اسپانیا، از جمله خرید ملک، الزامی است.
- افتتاح حساب بانکی در اسپانیا: برای پرداخت هزینه‌ها و مالیات‌های مربوط به ملک، نیاز به حساب بانکی اسپانیایی دارید.
- منابع مالی شفاف: خریدار باید منبع سرمایه خود را اثبات کند؛ پول باید از طریق قانونی و از حساب بانکی معتبر بین‌المللی منتقل شود.
- عدم نیاز به اقامت قبلی: شما میتوانید بدون داشتن اقامت در اسپانیا ملک خریداری کنید.
- محدودیت برای مناطق خاص: در مناطق نظامی یا استراتژیک، ممکن است محدودیت‌هایی برای مالکیت اتباع خارجی وجود داشته باشد که نیازمند مجوز ویژه است.
- پرداخت مالیات‌ها و هزینه‌های جانبی: علاوه بر قیمت ملک، باید آمادگی پرداخت حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد مبلغ ملک به‌عنوان مالیات، هزینه دفترخانه، وکیل و ثبت را داشته باشید.
مدارک لازم جهت خرید ملک در اسپانیا
- پاسپورت معتبر
- دریافت شماره NIE
- افتتاح حساب بانکی در اسپانیا
- قرارداد پیش‌خرید یا قولنامه
- مدارک مالی برای اثبات توانایی پرداخت
- وکالت‌نامه در صورت خرید غیرحضوری
واجدین شرایط خرید ملک در اسپانیا
خرید ملک در اسپانیا یکی از بهترین روش‌های سرمایه گذاری در اسپانیا است. که برای اکثر افراد خارجی بدون مانع است و قوانین این کشور در این زمینه بسیار شفاف و باز هستند. در ادامه، گروه‌هایی را معرفی می‌کنیم که واجد شرایط خرید ملک در اسپانیا هستند:
- اتباع خارجی بالای ۱۸ سال
تمام افراد حقیقی بالای ۱۸ سال، بدون توجه به تابعیت‌شان، می‌توانند در اسپانیا ملک خریداری کنند، به شرط آنکه مدارک شناسایی معتبر و منابع مالی قانونی داشته باشند. - اتباع کشورهای غیرعضو اتحادیه اروپا
هیچ تفاوتی بین اتباع کشورهای اروپایی و غیراروپایی وجود ندارد. حتی شهروندان ایران، روسیه، چین، ترکیه و سایر کشورها مجاز به خرید ملک در اسپانیا هستند. - شرکت‌ها و اشخاص حقوقی خارجی
شرکت‌های ثبت‌شده در کشورهای دیگر نیز می‌توانند اقدام به خرید ملک در اسپانیا نمایند، مشروط بر داشتن مدارک شناسایی و نماینده قانونی در اسپانیا. - سرمایه‌گذاران متقاضی گلدن ویزا
اگر ارزش ملک خریداری‌شده حداقل ۵۰۰٬۰۰۰ یورو باشد، خریدار و خانواده‌اش واجد شرایط دریافت ویزای طلایی اسپانیا خواهند بود که به اقامت قابل تمدید می‌انجامد. - متقاضیان وام بانکی (با شرایط)
اتباع خارجی که دارای سابقه مالی روشن و درآمد مشخص هستند نیز می‌توانند از بانک‌های اسپانیایی وام مسکن دریافت کنند و با آن ملک بخرند.
نکات مهم قبل از خرید ملک در اسپانیا
خرید ملک در اسپانیا می‌تواند یک سرمایه‌گذاری عالی و همچنین راهی برای اخذ اقامت باشد، اما پیش از اقدام باید به نکات مهمی توجه کنید تا از ریسک‌های مالی و حقوقی جلوگیری شود:
- بررسی حقوقی ملک
اطمینان حاصل کنید که ملک موردنظر بدهی، وام معوق، یا مسائل حقوقی مانند وراثت یا محدودیت‌های ثبتی نداشته باشد. استفاده از خدمات وکیل محلی متخصص در املاک، ضروری است. - موقعیت جغرافیایی و پتانسیل رشد منطقه
انتخاب شهر و محله مناسب بر ارزش افزوده ملک و بازدهی اجاره‌ای آن تأثیر زیادی دارد. شهرهایی مانند بارسلونا، والنسیا، مادرید، مالاگا و آلیکانته برای سرمایه‌گذاری جذاب‌اند. - دریافت شماره شناسایی اتباع خارجی (NIE)
بدون این شماره، خرید ملک، افتتاح حساب بانکی یا پرداخت مالیات ممکن نیست. - افتتاح حساب بانکی اسپانیایی
تمام تراکنش‌های خرید و پرداخت مالیات باید از طریق حساب بانکی معتبر در اسپانیا انجام شود. - هزینه‌های جانبی را دست‌کم نگیرید
حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد از قیمت ملک صرف مالیات، حق‌الزحمه وکیل، دفترخانه و ثبت خواهد شد. این مبلغ باید به بودجه خرید افزوده شود. - اطمینان از قانونی بودن فروشنده یا مشاور املاک
همکاری فقط با مشاوران املاک دارای مجوز رسمی و وکلای حقوقی معتبر توصیه می‌شود. مراقب کلاهبرداری‌ها باشید. - بررسی کاربری ملک و مجوز ساخت
اگر ملک نوساز یا در حال ساخت است، مطمئن شوید مجوزهای ساختمانی و پایان‌کار به‌درستی صادر شده‌اند. - درک کامل قرارداد خرید (Pre-Contract)
قبل از امضای هر قراردادی، مفاد آن را به دقت بررسی کنید یا به کمک ترجمه رسمی و مشاور حقوقی اقدام کنید. - پیش‌بینی مالیات سالانه ملک
بسته به منطقه و ارزش ملک، مالیات مالکیت (IBI) و سایر هزینه‌های نگهداری ملک ممکن است قابل توجه باشند. - تصمیم درباره استفاده از ملک
آیا قصد سکونت دارید یا اجاره دادن؟ این تصمیم در نوع ملک، موقعیت جغرافیایی و درآمدزایی آن تأثیرگذار است.
فرآیند گام به گام خرید ملک در اسپانیا
خرید ملک در اسپانیا یک فرآیند مشخص و قانونی دارد که اگر به‌درستی و با راهنمایی حرفه‌ای انجام شود، ساده و ایمن خواهد بود. در ادامه مراحل اصلی خرید ملک در این کشور را به‌صورت گام‌به‌گام توضیح می‌دهیم:
- گام اول: دریافت شماره NIE (Número de Identificación de Extranjero)
برای انجام هرگونه تراکنش قانونی از جمله خرید ملک، باید ابتدا شماره شناسایی اتباع خارجی (NIE) دریافت کنید. این شماره از طریق اداره پلیس ملی یا کنسولگری اسپانیا قابل دریافت است. - گام دوم: افتتاح حساب بانکی در اسپانیا
برای انتقال وجه، پرداخت مالیات‌ها و هزینه‌های خرید، نیاز به یک حساب بانکی اسپانیایی دارید. افتتاح حساب معمولاً با ارائه پاسپورت و NIE امکان‌پذیر است. - گام سوم: انتخاب ملک مناسب و بررسی موقعیت
با همکاری یک مشاور املاک معتبر، ملک موردنظر را بر اساس بودجه، هدف خرید (سکونت، اجاره یا سرمایه‌گذاری) و موقعیت جغرافیایی انتخاب کنید. - گام چهارم: بررسی حقوقی ملک
وکیل شما باید مدارک ملک را بررسی کند:- سند مالکیت (Escritura)
- وضعیت مالیاتی ملک
- بدهی‌های احتمالی یا وثیقه‌ها
- مجوز ساخت و پایان‌کار (در صورت نوساز بودن)
- گام پنجم: امضای قرارداد اولیه (Contrato de Arras)
در این مرحله، خریدار و فروشنده یک قرارداد پیش‌خرید امضا می‌کنند و معمولاً ۱۰٪ از مبلغ کل به‌عنوان بیعانه پرداخت می‌شود. این قرارداد تعهد دوطرفه برای انجام معامله است. - گام ششم: پرداخت مالیات‌ها و هزینه‌های انتقال ملک
خریدار موظف به پرداخت مالیات انتقال (۶ تا ۱۰٪) یا مالیات بر ارزش افزوده (در مورد املاک نوساز)، هزینه دفتر اسناد رسمی (Notario)، و ثبت سند در اداره ثبت املاک است. - گام هفتم: امضای سند نهایی نزد دفتر اسناد رسمی (Notaría)
طرفین در دفتر اسناد رسمی حاضر می‌شوند و سند رسمی خرید (Escritura Pública de Compraventa) را امضا می‌کنند. در این جلسه، مبلغ باقی‌مانده نیز پرداخت می‌شود. - گام هشتم: ثبت مالکیت در اداره ثبت املاک (Registro de la Propiedad)
پس از امضای نهایی، سند رسمی به ثبت‌خانه ارسال شده و نام خریدار به‌عنوان مالک جدید در سیستم ثبتی اسپانیا وارد می‌شود. - گام نهم: فعال‌سازی قبوض و امور خدماتی
پس از نهایی شدن خرید، باید خدماتی مانند برق، آب، گاز، اینترنت و مدیریت ساختمان به نام مالک جدید منتقل شوند. - گام دهم: مدیریت مالیات سالانه و نگهداری ملک
به‌عنوان مالک، موظف به پرداخت مالیات سالیانه (IBI)، عوارض شهری و هزینه‌های نگهداری ملک (در صورت سکونت یا اجاره) خواهید بود.
گلدن ویزای اسپانیا
گلدن ویزای اسپانیا یک برنامه اقامت ویژه برای اتباع غیر اتحادیه اروپا است که با سرمایه‌گذاری در این کشور، به‌ویژه از طریق خرید ملک، امکان دریافت اقامت قانونی در اسپانیا را پیدا می‌کنند. این برنامه از سال ۲۰۱۳ با هدف جذب سرمایه خارجی راه‌اندازی شده و یکی از محبوب‌ترین مسیرهای مهاجرت سرمایه‌گذاری در اروپا محسوب می‌شود.
شرایط دریافت گلدن ویزای اسپانیا از طریق خرید ملک
- خرید ملک به ارزش حداقل ۵۰۰٬۰۰۰ یورو
این ملک می‌تواند مسکونی، تجاری یا ترکیبی باشد و لزوماً نیازی به خرید یک ملک واحد نیست؛ می‌توان چند ملک خریداری کرد که در مجموع به این حد برسند. - خرید از منابع مالی شخصی (نه وام)
این مبلغ باید به‌طور کامل از سرمایه شخصی پرداخت شود و نباید شامل تسهیلات بانکی یا وام باشد، مگر برای مبلغ مازاد بر ۵۰۰٬۰۰۰ یورو. - عدم سوءسابقه کیفری
فرد متقاضی نباید در ۵ سال گذشته در کشور خود یا اسپانیا سابقه کیفری داشته باشد. - داشتن بیمه درمانی معتبر در اسپانیا
لازم است برای کل دوره اقامت، بیمه درمانی خصوصی داشته باشید. - اثبات تمکن مالی کافی
متقاضی باید نشان دهد توانایی تأمین هزینه‌های زندگی خود و خانواده‌اش را بدون نیاز به کار در اسپانیا دارد.
هزینه‌های خرید ملک در اسپانیا
هزینه‌های خرید ملک در اسپانیا شامل قیمت خرید ملک، مالیات‌ها، هزینه‌های قانونی و سایر هزینه‌های جانبی می‌شود. علاوه بر قیمت ملک که بسته به موقعیت و نوع ملک متفاوت است، خریداران باید برای هزینه‌های اضافی مانند مالیات انتقال ملک (ITP)، هزینه‌های ثبت‌نام، هزینه‌های مشاورین حقوقی، و هزینه‌های مربوط به تأسیس حساب بانکی در اسپانیا آماده باشند. به طور کلی، هزینه‌های اضافی ممکن است بین ۱۰٪ تا ۱۵٪ از قیمت خرید ملک متغیر باشد.
| نوع هزینه | مبلغ تقریبی |
| قیمت خرید ملک | بستگی به مکان و نوع ملک |
| مالیات انتقال ملک (ITP) | ۶٪ تا ۱۰٪ از قیمت ملک (بسته به منطقه) |
| هزینه‌های ثبت‌نام و اسناد قانونی | ۱٪ تا ۲٪ از قیمت ملک |
| هزینه وکیل و مشاور حقوقی | ۱,۰۰۰ تا ۲,۰۰۰ یورو |
| هزینه‌های دیگر (مانند ارزیابی ملک) | ۳۰۰ تا ۵۰۰ یورو |
| هزینه‌های بانکی | ۱۰۰ تا ۲۰۰ یورو |
این جدول کمک میکند تا بتوانید دیدگاه بهتری نسبت به هزینه‌های جانبی و اضافی خرید ملک در اسپانیا داشته باشید.
قیمت خانه در اسپانیا
قیمت خانه در اسپانیا به عوامل مختلفی مانند شهر، منطقه، نوع ملک، متراژ، موقعیت جغرافیایی، سن ساختمان و امکانات رفاهی بستگی دارد. به‌طور کلی، بازار مسکن اسپانیا در سال‌های اخیر روندی پایدار و رو به رشد داشته و مناطق خاصی مثل بارسلونا، مادرید، ماربیا و پالما دِ مایورکا دارای بالاترین قیمت‌ها هستند.
میانگین قیمت هر متر مربع ملک مسکونی در اسپانیا ۲۰۲۵
| شهر / منطقه | میانگین قیمت هر متر مربع (€) |
| مادرید (Madrid) | 4,200 – 6,000 € |
| بارسلونا (Barcelona) | 4,000 – 6,500 € |
| والنسیا (Valencia) | 2,000 – 3,500 € |
| ماربیا (Marbella) | 3,500 – 6,000 € |
| مالاگا (Málaga) | 2,800 – 4,500 € |
| پالما د مایورکا (Palma) | 4,000 – 6,500 € |
| آلیکانته (Alicante) | 2,000 – 3,200 € |
| سویل (Seville) | 2,000 – 3,000 € |
| گرانادا (Granada) | 1,800 – 2,800 € |
| مناطق روستایی/کوچک | 1,000 – 2,000 € |
عوامل تأثیرگذار بر قیمت ملک:
- نزدیکی به ساحل یا مرکز شهر
- دسترسی به حمل‌ونقل عمومی
- وضعیت بازار و نرخ بهره وام
- موقعیت گردشگری یا سرمایه‌گذاری منطقه
- تجهیزات ساختمان (آسانسور، پارکینگ، استخر و…)
هزینه اجاره ملک در اسپانیا
هزینه اجاره ملک در اسپانیا بسته به شهر، منطقه، نوع ملک و امکانات آن می‌تواند متفاوت باشد. در اینجا، یک نگاه کلی به هزینه‌های اجاره ملک در برخی از بزرگ‌ترین شهرهای اسپانیا ارائه می‌دهیم.
میانگین هزینه اجاره در برخی از شهرهای اسپانیا:
| شهر / منطقه | اجاره ماهیانه برای آپارتمان یک خوابه (در مرکز شهر) | اجاره ماهیانه برای آپارتمان یک خوابه (در حومه شهر) |
| مادرید (Madrid) | 1,200 – 1,800 یورو | 800 – 1,200 یورو |
| بارسلونا (Barcelona) | 1,200 – 1,800 یورو | 800 – 1,200 یورو |
| والنسیا (Valencia) | 700 – 1,100 یورو | 500 – 800 یورو |
| ماربیا (Marbella) | 1,500 – 2,500 یورو | 1,000 – 1,500 یورو |
| مالاگا (Málaga) | 900 – 1,400 یورو | 600 – 1,000 یورو |
| پالما د مایورکا (Palma) | 1,200 – 2,000 یورو | 800 – 1,200 یورو |
| آلیکانته (Alicante) | 600 – 900 یورو | 400 – 600 یورو |
| سویل (Seville) | 700 – 1,100 یورو | 500 – 800 یورو |
| گرانادا (Granada) | 500 – 800 یورو | 400 – 600 یورو |
مزایای اقامت اسپانیا با خرید ملک
- دریافت اقامت برای خانواده: امکان اخذ اقامت برای خود و خانواده (همسر و فرزندان زیر ۱۸ سال).
- سفر بدون ویزا به کشورهای شنگن: امکان سفر به ۲۶ کشور شنگن بدون نیاز به ویزا.
- دسترسی به خدمات بهداشتی و اجتماعی: استفاده از سیستم بهداشت و آموزش عمومی با کیفیت.
- پتانسیل سرمایه‌گذاری: بازار مسکن اسپانیا با رشد قیمت‌ها می‌تواند یک سرمایه‌گذاری پرسود باشد.
- زندگی در کشوری با کیفیت بالا: سبک زندگی عالی، آب و هوای مناسب و فرهنگ غنی.
- مسیر به شهروندی: پس از ۵ سال اقامت، امکان درخواست شهروندی اسپانیا و دریافت پاسپورت.
تبدیل اقامت اسپانیا از طریق خرید ملک به پاسپورت
تبدیل اقامت اسپانیا از طریق خرید ملک به پاسپورت اسپانیا یکی از گزینه‌های جذاب برای افرادی است که قصد دارند به طور دائم در این کشور زندگی کنند. فرآیند تبدیل اقامت به پاسپورت معمولاً از طریق مراحل زیر انجام می‌شود:
- اخذ اقامت موقت
پس از خرید ملک در اسپانیا و درخواست برای گلدن ویزا، شما ابتدا اقامت موقت دریافت می‌کنید. این اقامت معمولاً به مدت ۲ سال اعتبار دارد و میتوانید آن را تمدید کنید.
- تمدید اقامت
برای دریافت اقامت بلندمدت، باید در طول مدت اقامت موقت خود، حداقل ۵ سال در اسپانیا زندگی کنید. البته لازم به ذکر است که برای تمدید اقامت نیازی به زندگی دائم در اسپانیا نیست، ولی باید حداقل ۱۸۰ روز در سال در کشور اقامت داشته باشید.
- دریافت اقامت دائم
پس از گذشت ۵ سال از اقامت موقت و اقامت در اسپانیا، میتوانید درخواست برای اقامت دائم کنید. اقامت دائم به شما اجازه می‌دهد که بدون محدودیت زمانی در اسپانیا زندگی کنید.
- درخواست شهروندی (پاسپورت اسپانیا)
پس از گذشت ۱۰ سال اقامت قانونی در اسپانیا (برای اکثر افراد)، میتوانید برای درخواست شهروندی اسپانیا اقدام کنید. با داشتن شهروندی اسپانیا، شما میتوانید پاسپورت اسپانیایی دریافت کنید و از مزایای شهروندی کامل مانند حق رأی، کار و تحصیل در هر نقطه از اتحادیه اروپا برخوردار شوید.
نکات مهم:
- برای دریافت شهروندی اسپانیا، باید در طول این مدت خود را به خوبی در جامعه اسپانیایی ادغام کنید و توانایی صحبت کردن به زبان اسپانیایی را داشته باشید.
- برخی از افراد ممکن است برای تسریع در این فرآیند با مشاوره و کمک وکیل‌های متخصص در امور مهاجرت و املاک اسپانیا اقدام کنند.
پاسخ به سوالات متداول در زمینه خرید ملک در اسپانیا
آیا با خرید ملک در اسپانیا اقامت می‌گیرم؟
بله، اگر ارزش ملک حداقل ۵۰۰٬۰۰۰ یورو باشد.
آیا امکان خرید ملک با وام وجود دارد؟
بله، برای خارجی‌ها نیز تا سقف ۷۰٪ امکان وام وجود دارد.
مالیات سالانه ملک چقدر است؟
بین ۰٫۴٪ تا ۱٫۱٪ از ارزش ملک.
آیا خرید ملک نیاز به حضور در اسپانیا دارد؟
خیر، میتوانید با وکیل و وکالت‌نامه رسمی، تمام مراحل را از راه دور انجام دهید.
آیا ملک خریداری شده را می‌توان اجاره داد؟
بله، امکان اجاره کوتاه‌مدت و بلندمدت وجود دارد.
خرید ملک در اسپانیا! همان چیزی که برای اخذ اقامت لازم دارید
خرید ملک در اسپانیا نه تنها یک سرمایه‌گذاری سودآور در یکی از کشورهای زیبای اروپاست، بلکه راهی معتبر برای مهاجرت به اسپانیا و دریافت اقامت قانونی نیز محسوب می‌شود. اگر شما ملکی با ارزش حداقل ۵۰۰ هزار یورو خریداری کنید، واجد شرایط دریافت اقامت موقت اسپانیا خواهید بود که هر سال قابل تمدید است و پس از پنج سال نیز می‌تواند منجر به اقامت دائم شود.
این نوع اقامت که به «اقامت طلایی اسپانیا» نیز شناخته می‌شود، مزایای بسیاری دارد؛ از جمله حق سفر آزادانه در منطقه شینگن، امکان همراهی خانواده (همسر و فرزندان زیر ۱۸ سال) و همچنین بهره‌مندی از زیرساخت‌های باکیفیت، خدمات درمانی و سبک زندگی اروپایی.
البته برای موفقیت در این مسیر، آگاهی کامل از قوانین حقوقی، بررسی دقیق موقعیت ملک، آشنایی با بازار املاک اسپانیا و مشاوره با افراد متخصص بسیار ضروری است.
در این مسیر، دیانا مهاجر به عنوان مشاور قابل اعتماد و حرفه‌ای، در تمام مراحل از انتخاب ملک تا دریافت اقامت، همراه شما خواهد بود. تیم دیانا مهاجر با تجربه‌ای گسترده، شما را گام‌به‌گام هدایت میکند تا با اطمینان، مالک خانه‌ای در اسپانیا شوید و آینده‌ای جدید را برای خود و خانواده‌تان رقم بزنید.